房屋產權糾紛應該如何處理(一)
一、案例事實
姜老先生是河南省魯山縣人，原本在當地是一名小學教師，已婚、育有一子，1947年因為戰亂與妻小離散之後，因緣際會來到了台灣。在台灣仍然擔任教師的工作，數年後認識了同為教師的楊女，楊女對老姜在大陸老家的情況完全知曉，倆人相戀、結婚、育有三名子女。1988年老姜從教職退休，與楊妻商議後決定倆人一同回到魯山縣老家探親。當回到老家時才得知元妻早在與老姜失散後的第三年就因病亡故、而老姜及元妻的父母也在元妻死亡前就已亡故，長子幸賴親戚撫養才得以長大成人，雖然有了自己的家庭也當了祖父，但是因為教育與經濟條件不好，一家人只能靠著打零工賺取微薄工資糊口。
老姜自覺愧對長子，因此徵得楊妻首肯、並攢存數年積蓄後，於2004年1月6日在老家縣城從一家房地開發公司買了一間二樓式的預售商品房，並簽訂了“商品房買賣合同”，打算讓長子一家能夠有個安身的窩。依據合同約定：房屋所在地、房屋建築面積為182㎡，前後院合計38㎡，價購面積共220㎡、買賣價金金額為78萬元人民幣（老姜選擇以現金一次性支付）、開發基地預計2005年5月31日完成開發建造、2005年8月31日前應完成房屋交付，但如不能按期交屋應當以書面在期限到期前20日前通知、2005年12月31日前應完成房屋所有權及土地使用權的移轉登記，並交付產權權屬證書，但如不能按期交屋應當以書面在期限到期前20日前通知、開發商如有違約情況，買受人應當以書面催告定期按約履行，如果仍不按約履行的，每日以價金金額1‰計算違約金、因合同發生的糾紛，以魯山縣人民法院為管轄法院。
不料，老姜在簽署了購房合同之後不久即與楊妻先後謝世，而大陸長子及台灣子女對於老姜買房一事均不知曉。直到2021年4月份台灣子女才發現這份合同，經與大陸長子聯繫並確認開發基地並未完工、開發基地被縣政府收回另行出讓其他開發商進行開發。台灣子女因而向律師詢問該如何處理後續。
二、購房時應當注意的問題
在分析本案前，我們需要先針對以下有關購房時應當注意的問題逐一釐清，以便進而了解在討論本案時必須注意的面向。
(一)、房地開發商的資質問題
一個房地產開發項目會涉及到土地取得、資本集中、建設能力、預售登記、準時交房、辦理登記等幾個問題，而這些問題都匯集到一個大問題，就是房地開發商的資質問題。
1、土地取得
因為大陸實行土地的社會主義公有制，依據《土地管理法》第9條規定“城市市區的土地屬於國家所有，而農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。”
故此，房地開發商如果要在一塊城市市區土地上進行房地產開發項目，依據《土地管理法》第55條第1款規定“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地”；依據《城市房地產管理法》第8條規定“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為”。同時，並且依法辦理土地使用權的登記。
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